Como Declarar Rendimentos de Arrendamento no Anexo F do IRS

Como Declarar Rendimentos de Arrendamento no Anexo F do IRS

Tempo de leitura estimado: 18 minutos

Já sentiu aquele aperto no estômago quando chega a época de declarar o IRS e percebe que tem rendimentos de arrendamento para incluir? Não está sozinho. Milhares de senhorios portugueses enfrentam exatamente a mesma dúvida todos os anos — e os erros mais comuns não são por falta de boa vontade, mas por falta de informação clara e prática.

Vamos mudar isso hoje. Este guia foi criado para ser o recurso definitivo que o acompanha desde o primeiro aluguer declarado até à otimização fiscal do seu portefólio imobiliário. Sem jargão desnecessário, sem rodeios — apenas orientação precisa e acionável.

Facto rápido: Segundo dados da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), em 2025, mais de 320.000 contribuintes declararam rendimentos prediais na categoria F do IRS em Portugal. Com o mercado de arrendamento ainda aquecido em 2026, este número continua a crescer.

Índice

1. O que é o Anexo F do IRS?
2. Quem é obrigado a preencher o Anexo F?
3. Rendimentos que devem ser declarados
4. Despesas dedutíveis na Categoria F
5. Passo a passo: Como preencher o Anexo F
6. Taxas de tributação e opção pelo englobamento
7. Casos práticos e exemplos reais
8. Erros mais comuns e como evitá-los
9. Visualização: Comparação de cenários fiscais
10. Tabela comparativa: Regimes de tributação
11. Perguntas Frequentes (FAQs)
12. O Seu Roteiro para uma Declaração Impecável

O que é o Anexo F do IRS?

O Anexo F é o formulário específico da declaração de IRS destinado a reportar rendimentos da Categoria F, que inclui todos os rendimentos prediais — ou seja, os rendimentos obtidos com o arrendamento ou subarrendamento de imóveis situados em Portugal.

Pense no Anexo F como o “relatório financeiro” da sua atividade como senhorio. É aqui que a Autoridade Tributária consegue apurar quanto recebeu pelo arrendamento dos seus imóveis e, consequentemente, calcular o imposto devido — ou o reembolso a que tem direito se as deduções forem significativas.

Em 2026, o preenchimento do Anexo F continua a ser feito através do Portal das Finanças (portal.at.gov.pt), no âmbito da declaração de IRS Modelo 3. O prazo de entrega, como tem sido habitual, decorre entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte ao ano fiscal em causa — portanto, a declaração referente aos rendimentos de 2025 foi entregue até 30 de junho de 2026.

A estrutura básica do Anexo F

O Anexo F divide-se em vários quadros, cada um com uma finalidade específica:

• Quadro 4: Identificação dos rendimentos prediais (rendas recebidas)
• Quadro 5: Encargos dedutíveis (despesas com o imóvel)
• Quadro 6: Retenções na fonte efetuadas
• Quadro 7: Informações adicionais (subarrendamento, arrendamento rural, etc.)

Compreender para que serve cada quadro é o primeiro passo para um preenchimento correto e sem sustos fiscais.

Quem é Obrigado a Preencher o Anexo F?

A resposta direta é: qualquer contribuinte que, durante o ano fiscal, tenha recebido rendas de imóveis arrendados, seja na qualidade de proprietário, usufrutuário ou arrendatário que subarrende, está obrigado a incluir o Anexo F na sua declaração de IRS.

Existem, no entanto, algumas situações específicas que importa conhecer:

• Arrendamento habitacional: O caso mais comum. Senhorios que arrendam casas ou apartamentos para fins de habitação permanente.
• Arrendamento comercial: Arrendamento de espaços para exercício de atividade comercial, industrial ou de serviços.
• Subarrendamento: Quando o arrendatário (inquilino) subarrenda o imóvel a terceiros, os rendimentos obtidos também entram no Anexo F.
• Arrendamento rural: Rendimentos de terrenos agrícolas ou florestais arrendados.
• Alojamento Local: Atenção: Os rendimentos de alojamento local são, em regra, declarados na Categoria B (atividade empresarial), não no Anexo F, salvo exceções legalmente previstas.

Dica prática: Se recebeu apenas rendas e não tem atividade empresarial associada ao imóvel, o Anexo F é o seu destino. Se gere um alojamento local com serviços associados (limpeza frequente, pequeno-almoço, etc.), consulte um contabilista sobre a categoria correta.

Rendimentos que Devem Ser Declarados

Na Categoria F, o rendimento tributável corresponde ao valor das rendas recebidas durante o ano fiscal. Mas o conceito vai além do simples “dinheiro que entrou na conta”.

O que conta como rendimento predial?

De acordo com o artigo 8.º do Código do IRS, são rendimentos prediais:

• As rendas dos prédios urbanos, rústicos e mistos pagas ou colocadas à disposição dos respetivos titulares
• As importâncias relativas à cedência do uso do prédio ou de parte dele e aos serviços relacionados com aquela cedência
• As importâncias recebidas pela cedência de uso de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal
• As rendas recebidas pelo subarrendatário que excedam a renda paga ao senhorio

Um ponto crucial que muitos senhorios ignoram: as rendas em atraso recebidas num determinado ano fiscal, mesmo que se refiram a períodos anteriores, devem ser declaradas no ano em que foram efetivamente recebidas.

Rendimentos isentos ou com regime especial

Nem todos os rendimentos de arrendamento são tributados da mesma forma. Em 2026, mantêm-se alguns regimes de isenção ou redução que valem a pena conhecer:

• Programa Mais Habitação: Contratos de arrendamento habitacional com rendas abaixo dos limites definidos por zona geográfica podem beneficiar de isenção total ou parcial de IRS sobre os rendimentos prediais.
• Arrendamento acessível: Contratos enquadrados no programa de arrendamento acessível beneficiam de isenção de IRS, desde que cumpridos os requisitos legais.
• Contratos de longa duração: Contratos de 5 ou mais anos têm direito a uma taxa de tributação reduzida de 15% (em vez dos 25% standard), e contratos de 10 ou mais anos podem beneficiar de uma taxa ainda mais reduzida de 10%.

Despesas Dedutíveis na Categoria F

Aqui está onde muitos senhorios deixam dinheiro na mesa. As despesas dedutíveis podem reduzir significativamente o rendimento líquido tributável — e, consequentemente, o imposto a pagar.

De acordo com o artigo 41.º do Código do IRS, são dedutíveis à categoria F os seguintes encargos, desde que devidamente documentados:

• Obras de conservação e manutenção realizadas nos últimos 24 meses, desde que não tenham sido suportadas pelo inquilino
• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) do imóvel arrendado
• Imposto do Selo sobre o contrato de arrendamento
• Despesas com condomínio quando suportadas pelo proprietário
• Seguros obrigatórios relacionados com o imóvel arrendado
• Juros de empréstimos contraídos antes de 2015 para aquisição do imóvel arrendado (regime transitório)
• Comissões de mediação imobiliária associadas ao arrendamento

Atenção importante: Apenas são dedutíveis as despesas relativas ao imóvel arrendado. Se o imóvel está apenas parcialmente arrendado, apenas a proporção correspondente à fração arrendada é dedutível. Guarde sempre todos os comprovativos — faturas, recibos eletrónicos e extratos bancários.

O que NÃO é dedutível

Igualmente importante é saber o que não pode ser deduzido na Categoria F:

• Despesas pessoais não relacionadas com o imóvel arrendado
• Amortizações ou depreciações do imóvel
• Obras de valorização ou melhoramento (que aumentem o valor do imóvel) — estas entram na categoria de mais-valias quando o imóvel for vendido
• Mobiliário e eletrodomésticos (mesmo que incluídos no arrendamento)

Passo a Passo: Como Preencher o Anexo F

Vamos ao concreto. Aqui está o roteiro prático para preencher o Anexo F sem stress.

Antes de começar: o que precisa de ter à mão

• Cópia de todos os contratos de arrendamento em vigor
• Recibos de renda emitidos (eletrónicos, preferencialmente através do Portal das Finanças)
• Faturas e comprovativos de todas as despesas dedutíveis
• Caderneta predial do imóvel (para confirmar a freguesia e o artigo matricial)
• NIF do(s) inquilino(s)
• Declaração de retenção na fonte do inquilino (se aplicável)

Guia de preenchimento: Quadro a Quadro

Passo 1 — Aceder ao Portal das Finanças

Aceda a portal.at.gov.pt com o seu NIF e senha. Navegue até “IRS” → “Entregar Declaração” → “Modelo 3”. No ecrã de seleção de anexos, selecione o Anexo F.

Passo 2 — Quadro 4: Rendimentos Prediais

Para cada imóvel arrendado, preencha uma linha com:

• Distrito e código da freguesia
• Tipo de prédio (U = Urbano, R = Rústico, M = Misto)
• Artigo matricial
• Fração (se aplicável)
• NIF do inquilino
• Valor da renda anual recebida (total das rendas de janeiro a dezembro)

Passo 3 — Quadro 5: Encargos

Para cada imóvel onde tenha despesas dedutíveis, preencha o valor total dos encargos suportados no ano. Certifique-se de que os documentos comprovativos estão associados ao NIF do imóvel correto no sistema da AT.

Passo 4 — Quadro 6: Retenções na Fonte

Se o inquilino é uma empresa ou um profissional independente obrigado a efetuar retenção na fonte, indique aqui os valores retidos. Estes valores devem coincidir com as declarações submetidas pelo inquilino.

Passo 5 — Verificar e Submeter

Utilize a funcionalidade de simulação do portal para verificar o impacto fiscal antes de submeter. Corrija eventuais erros e confirme a declaração.

Taxas de Tributação e Opção pelo Englobamento

Os rendimentos prediais estão sujeitos a uma taxa especial de 25%, aplicada de forma autónoma — ou seja, sem se acumular com os outros rendimentos do contribuinte. Contudo, existe a possibilidade de optar pelo englobamento.

Tributação autónoma vs. Englobamento

A escolha entre as duas opções pode ter um impacto significativo na fatura fiscal final:

• Tributação autónoma (taxa de 25%): Os rendimentos prediais são tributados à taxa fixa de 25%, independentemente dos restantes rendimentos do contribuinte. É a opção mais simples e, na maioria dos casos, a mais vantajosa para quem tem rendimentos totais elevados.
• Englobamento: Os rendimentos prediais somam-se a todos os outros rendimentos do contribuinte e são tributados pela taxa progressiva de IRS. Pode ser vantajoso se o contribuinte tem rendimentos totais baixos (abaixo do escalão dos 25%) ou se tem deduções significativas que reduzem a matéria coletável global.

Em 2026, a opção pelo englobamento pode ser especialmente vantajosa para contribuintes com rendimento coletável total abaixo de aproximadamente 11.284 euros anuais (primeiro escalão de IRS), onde a taxa marginal é de 13,25%.

Exemplo prático: Se tem rendimentos prediais líquidos de 8.000 euros e os seus rendimentos de trabalho dependente coletáveis ficam abaixo de 7.000 euros, o englobamento pode resultar numa poupança fiscal de vários centenas de euros face à taxa autónoma de 25%.

Casos Práticos e Exemplos Reais

Caso 1: A Dona Maria e o apartamento no Porto

A Dona Maria, reformada de 68 anos, arrenda um apartamento T2 no Porto por 850 euros mensais. Em 2025, recebeu um total de 10.200 euros em rendas. Durante o mesmo ano, suportou obras de pintura no valor de 1.200 euros, pagou IMI de 380 euros e seguro multirriscos de 230 euros.

Cálculo do rendimento líquido:

• Rendimento bruto: 10.200 €
• Despesas dedutíveis: 1.200 + 380 + 230 = 1.810 €
• Rendimento líquido: 8.390 €
• IRS a pagar (taxa 25%): 2.097,50 €

Como os rendimentos totais da Dona Maria (pensão + arrendamento) excedem os escalões mais baixos, a tributação autónoma a 25% é claramente mais favorável do que o englobamento.

Caso 2: O João, jovem proprietário com contrato de longa duração

O João, 34 anos, assinou em 2021 um contrato de arrendamento de 10 anos para o seu apartamento em Lisboa. Em 2025, recebeu 14.400 euros em rendas. Por ter um contrato de longa duração (10 anos), o João beneficia de uma taxa reduzida de 10% sobre os rendimentos prediais, representando uma poupança de 2.160 euros face à taxa padrão de 25%.

Este caso ilustra a importância de formalizar contratos de longa duração através do registo obrigatório no Portal das Finanças.

Caso 3: A Sofia e o subarrendamento em Braga

A Sofia arrenda um apartamento T3 em Braga por 900 euros mensais e subarrenda dois quartos a estudantes universitários por 350 euros cada. O rendimento de subarrendamento tributável na Categoria F corresponde apenas à diferença entre o que recebe (700 euros) e o que paga ao seu senhorio (900 euros). Neste caso, como os valores são menores, não há rendimento de subarrendamento a declarar — mas a situação deve ser cuidadosamente documentada para suportar esta posição perante a AT.

Erros Mais Comuns e Como Evitá-los

Ao longo dos anos, a Autoridade Tributária tem identificado padrões de erro recorrentes no preenchimento do Anexo F. Eis os mais frequentes — e como os evitar:

Erro 1: Não emitir recibos eletrónicos

Desde 2015, os senhorios são obrigados a emitir recibos de renda eletrónicos através do Portal das Finanças. O não cumprimento desta obrigação pode resultar em coimas e na impossibilidade de deduzir despesas. Solução: Configure o sistema de emissão automática de recibos no Portal das Finanças.

Erro 2: Confundir rendimentos brutos com líquidos

No Quadro 4, deve indicar o valor bruto das rendas recebidas — não o valor líquido após despesas. As despesas são inseridas separadamente no Quadro 5. Solução: Separe sempre os documentos de rendimentos dos documentos de despesas.

Erro 3: Esquecer rendas de meses anteriores recebidas tardiamente

Rendas de 2024 recebidas apenas em 2025 devem ser declaradas em 2025 (ano de recebimento). Solução: Mantenha um registo detalhado das datas de recebimento de cada renda.

Erro 4: Não comunicar o contrato de arrendamento à AT

Os contratos de arrendamento devem ser registados no Portal das Finanças no prazo de 30 dias após a sua celebração. Contratos não comunicados podem resultar em coimas e complicações no preenchimento do Anexo F. Solução: Imediatamente após assinar um novo contrato, aceda ao Portal das Finanças e registe-o.

Erro 5: Deduzir despesas sem comprovativo adequado

A AT pode solicitar comprovativos de despesas. Despesas sem fatura ou recibo adequado podem ser rejeitadas numa inspeção. Solução: Exija sempre fatura com NIF correto e guarde todos os documentos por pelo menos 10 anos.

Visualização: Comparação de Impacto Fiscal por Regime

O gráfico abaixo ilustra a carga fiscal em percentagem do rendimento predial líquido, considerando diferentes cenários de tributação em 2026:

Tabela Comparativa: Regimes de Tributação de Rendimentos Prediais em 2026

Perguntas Frequentes (FAQs)

1. Tenho de declarar rendimentos de arrendamento mesmo que o inquilino não me pague?

Esta é uma das questões mais sensíveis para os senhorios. A regra geral do Código do IRS é que os rendimentos prediais são declarados quando são recebidos ou colocados à disposição do titular. Se o inquilino não pagou as rendas durante o ano, e se obteve uma sentença judicial ou decisão administrativa que reconhece o incumprimento, essas rendas em falta não precisam de ser declaradas. Contudo, se existir uma expectativa razoável de pagamento futuro ou se não houver qualquer litígio formal documentado, a AT pode questionar a não declaração. Recomenda-se que, em caso de incumprimento, o senhorio formalize o litígio e documente a situação cuidadosamente.

2. Qual a diferença entre emitir recibos de renda no Portal das Finanças e um simples recibo em papel?

Desde 2015, os senhorios residentes em Portugal são obrigados legalmente a emitir recibos de renda eletrónicos através do Portal das Finanças. Um simples recibo em papel não cumpre esta obrigação legal, podendo resultar em coimas que variam entre 200 e 3.750 euros por infração, de acordo com o regime geral de infrações tributárias. Além disso, os recibos eletrónicos facilitam o controlo cruzado de dados pela AT, reduzem o risco de erros no preenchimento do Anexo F e servem como comprovativos aceites em qualquer procedimento fiscal. O processo de emissão é simples: no Portal das Finanças, aceda a “Arrendamento” → “Emitir Recibo de Renda” e preencha os dados do contrato e da renda mensal.

3. Posso deduzir as obras que fiz no imóvel antes de o arrendar?

Esta é uma área cinzenta que merece atenção especial. As obras realizadas nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento podem ser deduzidas como encargos na Categoria F, desde que o imóvel tenha estado devoluto e as obras sejam de conservação ou manutenção (não de valorização). Obras de melhoramento ou ampliação, mesmo que realizadas antes do arrendamento, não são dedutíveis na Categoria F — estas despesas poderão, contudo, ser consideradas no apuramento de mais-valias em caso de venda futura do imóvel. Em caso de dúvida, consulte um contabilista certificado ou solicite uma informação vinculativa à Autoridade Tributária.

O Seu Roteiro para uma Declaração Impecável

Chegámos ao momento de transformar todo este conhecimento em ação concreta. O mercado de arrendamento em Portugal continua a ser uma componente fundamental da estratégia de rendimento de milhares de famílias — e a tendência em 2026, com as políticas de habitação a evoluir rapidamente, é de crescente sofisticação fiscal tanto por parte dos senhorios como da própria AT.

Aqui está o seu plano de ação imediato:

1. Organize a sua documentação agora — Não espere pela época de declaração. Mantenha uma pasta (física ou digital) com todos os contratos, recibos eletrónicos, faturas de despesas e correspondência relevante. Um sistema simples de organização mensal poupa horas de trabalho na época fiscal.
2. Reveja os seus contratos atuais — Tem contratos de curta duração que poderiam ser convertidos em contratos de 5 ou 10 anos? A poupança fiscal pode ser substancial — até 15 pontos percentuais na taxa de tributação.
3. Avalie o programa de arrendamento acessível — Se o seu imóvel está numa zona de pressão urbana e a renda está próxima dos limites definidos, aderir ao programa pode significar tributação zero sobre os rendimentos prediais.
4. Simule englobamento vs. tributação autónoma — Use o simulador do Portal das Finanças antes de submeter a declaração. Esta decisão pode poupar centenas de euros anualmente.
5. Consulte um especialista — Se tem mais de um imóvel arrendado, situações de subarrendamento ou heranças com imóveis arrendados, o investimento numa consulta com um contabilista certificado (OCC) paga-se rapidamente.

A declaração de rendimentos de arrendamento não é apenas uma obrigação fiscal — é uma oportunidade de reflexão sobre a sua estratégia patrimonial. Em 2026, com o mercado imobiliário português a atravessar uma fase de transformação legislativa acelerada, manter-se informado e organizado não é apenas boa prática fiscal: é uma vantagem competitiva real.

A sua pergunta para reflexão: Já avaliou recentemente se o regime fiscal a que os seus rendimentos prediais estão sujeitos é verdadeiramente o mais vantajoso para a sua situação atual — ou está a pagar mais imposto do que deve por inércia?

A diferença entre um senhorio bem informado e um mal informado pode ser vários milhares de euros por ano. Qual quer ser?

Artigo revisto por Alessandro Conti, Especialista em resolução e reestruturação bancária, em Maio 29, 2026